保利新天地周围配套成熟了，地铁5号线和7号线都通到小区门口，商业有保利大都会和新城吾悦广场，前年开业。学校有华东师大附小和上海中学分校，医院有仁济医院和第十人民医院。周边房价现在2.5万左右，比2021年的2.2万涨了约13%，年涨幅9%左右。新城保利天地离地铁更近，但商业还在建，学校要等2025年交付。参考融创壹号院前年2.8万，万科翡翠云台2.6万，这两个盘离地铁比保利新天地近，但商业配套不如保利新天地全。

为什么说涨不到三万？首先周边新房供应多，前年有3个新盘入市，保利新天地隔壁就是新城璞樾春秋，前年均价2.4万，把周边房价拉平了。再就是地铁7号线还在建设中，2025年才开通，现在只能坐5号线转2号线，通勤时间比地铁7号线多花20分钟。商业配套虽然好，但周边有2个大型商场在建，去年都会开业，现在保利大都会客流量只有日均5万人次，前年全年销售额才18亿，比周边万科广场少30%。房价涨幅主要靠教育资源，但华东师大附小2025年才扩建，现在学位紧张，二手学区房溢价才8%，远低于商业和交通因素。综合来看，保利新天地周边配套再好，也受限于地铁进度和商业竞争，按现在年涨幅9%计算，2025年最乐观到2.6万，三万要等2030年地铁7号线带动换乘，但到那时周边新盘供应量可能翻倍，涨幅会放缓。