首先看基准利率，银行会拿LPR（贷款市场报价利率）当底价，比如现在LPR是4.2%左右。首套房利率一般比基准低0.5%到1%，二套房就高0.5%到1%了。要是用公积金贷款，利率还能再降0.3%到0.5%。不过得先交首付，首付比例最低20%，有的城市可能要30%。优惠要看当地政策，比如北京首套利率3.8%，上海4.0%，但有些小城市可能没优惠。

为啥是这个样子的呢？因为国家想鼓励买房，首套房就给补贴。比如前年5月LPR是4.2%，首套房利率4.1%左右，二套4.5%左右。不同城市有差异，北京首套3.8%是公积金+商贷组合贷，上海4.0%是纯商贷。优惠要满足两个条件：首付够、有首套房证明。银行审批通过了才能给低利率，要是征信有瑕疵或收入不够，可能拿不到优惠。比如广州前年数据显示，用公积金贷款的利率比商贷低0.8%，但只有35%的购房者能申请到。所以想省利息，得先查清楚自己是否符合条件。