北京小西天是西城区的老小区，挨着白塔寺那边儿，以前是文教区聚集地。小区房龄普遍二十年以上，楼龄老环境一般，但周边有学校医院和菜市场，生活方便。房价比西单低不少，均价五万多，租售比能到四点二，适合想住在老城区但预算有限的买家。

为啥这么讲呢？首先小西天属于西城区，这地方教育医疗资源确实不错，像人民大学附属中学就在旁边，三甲医院也近。不过小区房龄普遍超二十年，很多楼是八九十年代盖的，电梯老化的多，物业费也贵。根据链家前年数据，小西天二手房均价5.8万每平，比西单低30%，但周边商业配套成熟，像西单商圈步行半小时就到。不过交通有点堵，主要靠地铁4号线，早高峰得挤。另外空置率大概15%，比新小区高，说明租客更愿意去年轻小区。所以总结下来，小西天适合要学区房又不想多花钱的，投资的话得算清楚空置成本。