南宁市房产税要按面积和收入算税额，免征面积是人均30平米。比如一户三口人免征90平米，超过部分按1.2%税率算税。二套房或商业房不享受免征，扣除比例比首套少30%。买完房后每年交一次，交税时间通常是1月1日到12月31日。

南宁市房产税政策依据是前年发布的《南宁市房产税实施细则》，规定首套住宅免征面积是人均30平米，总人数乘以30算出免征额度。比如三口之家免征90平米，超过部分按1.2%税率计算。二套房或商业办公房免征面积减半，也就是15平米/人。税率统一1.2%，但扣除比例不同导致税额差异。以前年数据为例，南宁某小区120平米住宅，首套免征90平米，应税面积30平米，按30万市值算税360元/年；若为二套房，应税面积按45平米算，税额540元/年。政策设计是为了抑制多套房持有，同时保护刚需群体。