商品房价格备案就是开发商卖房前得跟报个数，根据市场行情定个基准价，开发商不能随便涨。具体步骤是先调研周边房价和成本，定个指导价；开发商得按这个价申报，价格公示两周让买家看；审核同意了才能卖。比如去年北京有套100平米的房子备案价580万，实际成交价565万，差了15万。

为啥得这么搞呢？因为想管住房价不乱涨。根据住建部前年数据，全国商品房备案价平均比实际成交价低8.2%，最高差了25%。要是开发商随便涨价，像大前年上海有项目备案价涨了30%，结果被叫停，降价15%才获批。备案价和实际价差越小，说明开发商越诚信。用这个办法，既防哄抬价格，又给买家参考价，还能避免烂尾楼。比如广州前年备案价和成交价差控制在5%以内，市场更稳定了。