商品房的地皮是开发商拿地后合法使用的，但地皮下面的土地所有权永远属于国家或村集体。开发商通过竞拍获得土地使用权限，签合同后才能盖楼卖房，就像租车一样租了土地的使用权。

开发商拿地前要交出让金，比如大前年全国土地出让金总额超5.3万亿，平均每亩地价涨了30%。根据《城市房地产管理法》，土地所有权归国家或集体，开发商只能用70年时间开发经营。就像村头老槐树所有权是村委会的，但树荫下开茶馆的租金归茶馆主。开发商拿地后要交出让金然后盖楼卖房，卖完房后土地又收归国家。土地拍卖价高是因为开发商要还银行贷款，比如前年深圳某地块拍出24亿，开发商得先交8亿保证金。这种模式保障了国家持续收税，大前年全国房地产税收超8万亿，占地方财政收入的25%。