商铺赚钱主要靠租金和转手价差两种方式。租金要看人流量和消费水平，比如奶茶店月租五千够用，但黄金地段可能要两万。转手赚差价得看地段，像北京三环商铺五年涨了三倍，但三四线可能五年只涨五成。投资得算成本回收期，租金回报率低于5%的不太划算，超过8%的可能要抢着买。

商铺收益和投资价值跟地段、人流量、租金涨幅直接相关。比如前年数据显示，一线城市核心商圈商铺租金回报率平均6.2%，三四线城市只有3.8%，差了整整两倍。北京国贸商圈商铺2020年均价8万每平，到前年涨到12万，五年涨了50%，而河南某县城商铺同期只涨了15%。投资要选租金年涨5%以上的区域，比如杭州江干区商铺大前年租金同比涨7.3%，这样的地方买十年能回本。算账时要算清首付、税费、维修费，比如买50万商铺要留10万做备用金，否则遇到空置期就亏。还要看政策，比如上海封控期间商铺空置率涨到20%，但放开后半年就降回8%。选对地方租金涨得快，买贵了位置差就亏，得综合看长期趋势。