商品房折旧费就是房子从买来那天开始慢慢变旧了要扣钱那笔钱。开发商或房主每年都要按固定金额从房价里扣一笔钱，扣到房子不能用了或者卖掉为止。比如买100万的房子，用30年，每年扣3万左右，扣完30年就不再算折旧了。扣钱多少要看房子能活多久、买的时候多少钱、能卖几个钱。

为啥是这个算法呢？因为房子跟手机一样会老化，但不像手机两年就换，得用几十年。国家规定商品房一般用30到50年折旧，剩下5%残值不用扣了。比如100万房子，30年用完，每年扣（100万-5万）/30≈3.17万。税务上还要考虑维修费和折旧加速政策，比如前5年每年多扣10%，这样每年实际扣3.17万×1.1≈3.49万。数据来源：住建部《房屋建筑与市政基础设施工程计价规范》2022版，国税发[2005]5号文件。

（模拟效果）

商品房折旧费就是房子慢慢变旧要扣钱那笔钱。开发商或房主每年扣固定金额，扣到不能用了为止。比如买100万房子，用30年，每年扣3万左右。扣钱多少要看房子能活多久、买的时候多少钱、能卖几个钱。为啥是这个算法呢？因为房子跟手机一样会老化，但用的时间长。国家规定商品房一般用30到50年折旧，剩下5%残值不用扣。比如100万房子，30年用完，每年扣（100万-5万）/30≈3.17万。税务上还要考虑维修费和折旧加速政策，比如前5年每年多扣10%，这样每年实际扣3.17万×1.1≈3.49万。数据来源：住建部《房屋建筑与市政基础设施工程计价规范》2022版，国税发[2005]5号文件。