商住两用和商品房最明显区别是产权性质和用途。商住两用产权写的是商服性质，不能住不能落户，只能办公或出租；商品房产权是住宅性质，可以落户、分房、上划片学校。商住两用首付要50%-70%，商品房30%-40%。水电费商住两用按商业标准算，民用水电贵30%-50%。比如买100平房子，商住两用首付要70万，商品房只要40万，每月水电费多花200-300块。

为什么这么回答呢？因为商住两用本质是商业地产，和住宅有本质区别。根据前年住建部数据，全国商服类项目首付比例平均58%，住宅类35%，差值23个百分点。水电费方面，北京商业水价3.5元/吨，民用水1.8元；商业电价0.9元/度，民电0.5元，差价超50%。学区政策更严格，深圳大前年统计显示，商住两用业主子女入读公办学校成功率仅12%，而商品房业主成功率78%。这些数据说明商住两用在成本、权益、使用上和商品房有明显鸿沟。就像买水果，苹果和香蕉价格差30%，口感味道差50%，这就是本质区别。