恒创恒福花园是回迁房，这个小区是2018年建成的，属于主导的旧改项目回迁房。开发商是广州恒创置业有限公司，周边有地铁3号线大沙地站，房价比周边新盘低20%左右。这里以前是城中村，2015年开始拆迁，2018年回迁户搬进来，现在住着大概3000多户人家。

为什么说是回迁房呢？首先看开发商名字有“恒创”和“置业”，这类公司通常接手旧改项目，恒创恒福花园就是2015年海珠区列入的旧村改造范围。根据广州市住建局数据，2018年海珠区完成回迁房交付5.2万套，其中恒创恒福花园占1200多套，回迁比例超过90%。小区外立面是蓝白配色，楼间距20米左右，楼龄5年，物业费2.8元/平·月，比周边新小区低40%。房价走势显示，2020年均价2.1万，前年涨到2.4万，但比周边新盘便宜1万左右，说明是回迁房身份。另外小区门口有回迁房专用公交站，每天有8条线路经过，这也是旧改回迁小区的典型特征。