做房地产研究得先收集资料，看文件和房价数据，然后实地考察小区情况，分析趋势。比如先查统计局发布的房价涨幅，再跑几个新楼盘转转，看看周边配套和交通，对比过去三年数据，算出涨跌幅度。

为啥得这么整呢？因为文件决定政策方向，比如前年国家说要“房住不炒”，结果北上广深房价就涨了5%，二线城市涨3%（数据来源：国家统计局前年12月报告）。实地考察能发现数据里没说的真相，比如某小区宣传有地铁，但实际要等三年才通，这得靠腿跑才能知道。对比数据才能避免被坑，像杭州大前年有盘单价3万，前年跌到2.6万，光看单价就得多看半年。要是光看广告或网上数据，准会踩坑。得总结规律，比如学区房比普通房贵15%，这个得靠跑十个小区才摸准。要是光看文件不跑现场，就落伍了。