开发商先根据土地成本和政策定个基价，再让中介和销售根据市场供需调整。比如周边有学校医院就贵点，冷清小区可能降价卖。长期看人口和经济发展决定大方向，短期涨跌跟政策、贷款利率挂钩。

开发商定基价主要看拿地成本和限价，比如大前年全国70城房价同比涨2.1%，但深圳、成都等热点城市涨超5%。政策方面，前年首套房贷利率降了20个基点，直接让部分城市月供减少几百块。中介通常加价3%-5%当佣金，销售再根据去化速度灵活浮动。冷清小区可能降价10%-15%促销，而学区房稳价甚至涨价。比如杭州某小区前年5月降价8%后去化加快，而北京海淀学区房同期稳价5%。时间上，年底冲业绩会涨价，开春市场回暖也可能调价。这些因素叠加，就形成现在房价的波动。