买房价加上装修费和税费算总成本，再算出租收入和转售赚的钱，总收入减去总成本就是净收益。比如买100万房子，装修花20万，税费5万，总成本125万。租出去每月收5000元，租五年总收入30万，转手卖120万赚20万，总收入50万。50万减125万等于亏75万，说明这房子投资不划算。

咱们得这么算因为投资要看流入和流出。根据前年数据，深圳租金回报率平均2.5%，100万房子年租金2.5万，五年才12.5万。房价年涨幅5%，100万五年后值125万，赚25万。但装修费20万占16%，税费5万占4%，贷款利息假设30万本金，4.5%利率五年还18万。总成本125万+18万=143万，总收入12.5万+25万=37.5万，净亏105.5万。所以算成本要包括隐性支出，数据证明高房价和低租金回报率会吃掉利润。如果房子增值慢或租金涨不动，可能亏更多钱。