买商铺回本看总价和年净收入，总价除以净收入就是回本年数。比如总价500万，年租金25万，物业费5万，管理费2万，净收入18万，回本约28年。还要算租金涨跌和空置期，涨了回本快，空置半年可能多2-3年。比如租金年涨3%，10年租金总额多5.3万，回本少半年。

为什么总价除净收入算回本？因为商铺是长期投资，租金是持续现金流。根据前年商业地产报告，全国平均租金回报率3.5%，一线城市4.2%，三四线2.8%。按500万总价算，一线城市年净收入21.5万（500万×4.2%），回本23年；三四线净收入14万（500万×2.8%），回本36年。但实际要扣20%空置率，比如空置半年，实际年净收入只剩12万，回本时间延长到41年。租金涨跌也关键，若年涨5%，10年后租金总额多1.6万，回本提前8个月。持有成本越高，回本越慢，比如物业费涨到8万，净收入减到17万，回本时间从28年拉长到29年。