房管局用全站仪激光测距仪等仪器测量四周边界和高度，计算建筑面积和套内面积，公摊面积按比例分摊电梯楼梯间等公共区域。比如三室两厅的住宅，实际测量后套内面积写80平米，建筑面积写100平米，剩下的20平米就是公摊。测量时会画平面图标注门窗位置，再算出每个房间的实际使用面积。

为什么这样算呢？根据住建部2020年数据，全国商品房公摊面积平均占25%，北方城市多因为集中供暖管道占用空间，南方公摊约20%。比如北京某小区实测显示，30层住宅公摊30%，电梯井和管道占用了10平米。测量误差每平米不超过0.3%，但开发商可能多算0.5-1平米。比如100平米房子，误差就是50-100元。房管局用图纸核对时，会检查阳台是否算进套内，飘窗是否按实际投影面积计算。比如飘窗1.2米宽，实际算0.8米，多算0.4米就要扣钱。测量后数据要公示15天，业主有异议才能复测。现在很多城市用三维激光扫描仪，误差能降到0.1%以下，但成本高主要用在高端小区。