惠州惠阳的德州城是个新开的商场，卖衣服、吃美食，周围有住宅区，人流量一般，价格中等。商场开在淡水老城区边上，附近有几个小区，但竞争挺大，像天虹、万达这些老商场还在，所以德州城现在还没火起来。

为什么这么讲呢？首先看位置，德州城在惠阳淡水街道，离老城区就两公里，周边有阳光花园、金地格林小城等五个小区，住着总共两万多人。但周边三公里内有天虹、万达、汇一城三个商场，德州城2019年才开业，现在日均人流量才8000人次，比天虹少一半。租金方面，德州城商铺月租普遍2万到3万，比万达广场低30%，但比惠阳新开的小型商业体高20%。还有消费数据，前年商场餐饮营业额占比45%，服装占35%，其他服务20%，说明主要靠吃和穿撑场面。不过最近半年新增了12家网红奶茶店，可能吸引年轻人多些。德州城现在还在打基础，得看未来能不能把周边居民都吸引过来。