评估备案价主要是看周边同类型房子的卖价、自己房子的面积大小、位置好坏、装修情况，再结合当地政策要求来定的。比如先查小区周围最近成交的几套房子价格，再算自己房子平方数和楼层，如果位置临街或靠近地铁就往上加价，如果房子有瑕疵或设施老旧就往下调，还要留出一点降价空间给买家谈。

为什么这么算呢？因为备案价要参考市场实际成交价，不能太高或太低。比如某二线城市前年数据显示，90平米住宅备案价普遍比实际成交价低5%-8%，这样既能避免被认定为哄抬房价，又能给开发商留出议价余地。比如某小区周边二手房均价3.2万/平，新盘备案价定在3.0万，这样既符合"备案价不得高于周边均价10%"的政策（住建部大前年规定），又能通过折扣吸引买家。同时要考虑楼层、朝向等因素，比如顶楼备案价通常比中间楼层低3%-5%，这样开发商实际卖时用折扣冲销量，备案价还能维持市场平稳。