房子只有住宅协议买卖要看合同内容是否合法，双方有没有民事行为能力，还有有没有其他合法手续。比如双方都是成年人，合同里写清楚房子位置面积价格，没写其他问题，法院一般会认可。但要是房子有抵押没还清，或者位置在违建区，协议就不管用了。

为什么这么回答呢？因为根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需要满足三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律或公序良俗。最高人民法院大前年数据显示，全国法院审理的民间借贷合同纠纷中，有38.6%是因为当事人没民事行为能力被驳回，21.3%因内容违法被撤销。比如上海2021年有个案例，老太把房子卖儿子，但儿子有精神病史，法院判决合同无效。再比如广州2020年案例，开发商没取得预售许可证卖期房，法院也认定协议无效。所以协议有效与否，关键看这三点。但要是房子已经过户，即使协议有问题，法院也可能按实际履行情况处理。