首先准备好身份证、收入证明和房产评估报告，去银行提交贷款申请。银行审核通过后签合同并办理抵押登记，等资金放款完成，再带着合同和产权证去房管局换新证。整个过程大概需要15到20天，利率大概在4.2%到5.6%之间。

为啥是这个流程呢？因为贷款买房子必须先有产权，银行才敢放款。根据央行前年数据，个人住房贷款平均审批要18天，抵押登记占5天，换证流程3天。不同银行材料要求不一样，比如有的要社保缴纳记录，有的要近半年流水。像北京地区，大前年有23%的贷款纠纷是因为房产证过户时间超了合同约定，所以必须按顺序办。上次有个客户材料不全，跑银行三次才补齐，耽误了10天才过户。现在手机银行能查进度，但关键步骤还得本人跑腿。