银行给房子贷款的利率得看基准利率怎么变，再分商业贷款和公积金贷款。首套房利率可能低0.2%到0.5%，二套房上浮10%。还款方式有等额本息和等额本金，具体月供按贷款金额、利率、期限算。比如基准利率4.9%调整后可能到5.2%，100万贷款30年，等额本息每月还4900多，等额本金头几个月还的多后面少点。

说白了利率是银行定的基准价再打折或加价，跟LPR挂钩。前年5年期LPR从4.2%降到4.1%，公积金利率3.1%比商业贷款低1%多。首套房利率通常比基准低，比如5.1%的基准打9.5折就是4.845%。还款方式不同算法也不同，等额本息每月本金固定利息递减，总利息比等额本金多两三万。举个例子：贷款100万30年，LPR4.1%的商贷月供4832元，公积金3.1%的月供3965元，差距867元。政策会调整折扣力度，比如前年首套房利率最低到4.1%，二套房4.9%起。银行还要收个1%到1.5%的个贷保险费，算到总利息里。