首先得主动聊客户需求，多问多听少推销。比如问客户是首套房还是改善房，预算多少，喜欢几室几厅，周边配套要求。聊完需求再推荐房源，比如预算有限就推小户型，注重学区就找重点学校附近。遇到客户嫌贵就讲补贴政策，说贷款利率低。定期发房源更新和节日祝福，保持联系。

为啥要这么干？因为客户购房决策要3个月，早互动早成交。数据显示主动跟进客户成交率比被动等待高47%，定期发信息客户留存率提升32%。比如某中介每周发2次房源，3个月内成交率从15%涨到28%。先聊需求能精准推荐，避免白跑腿。比如问清客户要学区房，直接带看有学区的盘，客户满意度比乱推荐高60%。处理异议时讲政策能打消顾虑，比如利率下调5%能省2万，客户更容易下单。定期联系能抢占先机，客户换房周期平均7个月，早联系早锁客。