房贷年限就是根据你每月要还的钱、利率和总贷款额算出来的。比如月供5000元，利率4.9%，贷款100万，算下来要还20年。公式是贷款总额除以（月利率乘以总月数），再取整。月利率是年利率除以12，总月数就是年限乘以12。比如100万除以（0.0409乘以240个月），结果就是20年。要是月供变少或者利率变高，年限就会拉长；反之缩短。

为啥是这个算法呢？因为房贷是按月滚利的，每还一个月利息就少一点。比如100万贷款，4.9%年利率，首月利息是100万乘以0.0409除以12，约3374元。还掉5000元后，下个月本金变成966266元，利息就少3374乘以（966266/1000000），这样逐月递减。算总月数时，公式其实是用等额本息模型推导的。根据央行数据，前年首套房平均利率4.9%，100万贷款选20年，每月还5076元，总利息91万。要是月供降到4000元，年限得拉到25年，利息多出23万。所以月供多还得快，年限就短；利率高利息多，年限自然长。贷款总额大相当于本金多，年限自然拉长。这就是为什么说月供、利率、贷款额这三个数，哪个变就跟着变年限的原因。