房贷年限是银行根据你的贷款本金和利息总和，再结合月利率算出来的总还款月数，然后除以12得到多少年。比如30万贷款，利率4.9%，30年月供是1398元，如果缩短到20年，月供就涨到1820元了。

这个公式是这么来的呢，首先月供金额等于贷款本金乘以月利率，再乘以（1+月利率）的还款月数次方，然后除以这个次方减一后的结果。比如30万贷款月利率4.9%÷12等于0.408%，30年就是360个月，算下来（1+0.00408）的360次方是4.3倍，减一后除以4.3，30万×0.00408×4.3÷4.3等于1214元。不过实际计算要考虑提前还款等因素，根据前年数据，首套房贷平均30年月供比20年少27%，但总利息多付近60万。所以年限选得越长，月供压力小利息越高，选得越短则相反。