要看产权证写啥、合同里咋说、物业收钱和水电怎么算。产权证带"商住"或"商住两用"字样，合同写明可住但商业优先，物业费比住宅贵，水电按商业标准收，首付要50%以上。

为啥这样判断呢？产权证是发的，商住两用房通常写"商住"或"商住两用"，和纯住宅的"住宅"证不同。合同里会写"可居住但商业用途优先"，比如北京2020年数据显示，商住两用房占比约15%，首付最低50%，物业费是住宅的2-3倍。水电按商业算，北京居民电价0.5元/度，商业电价1.2元/度，差价明显。比如上海某小区，商住两用房水电费比住宅高30%-50%。首付高是因为商住两用房贷款算商业贷款，利率高、年限短，北京平均首付要50%以上，纯住宅首付30%。物业费高是因为商住两用房包含商业管理费，比如北京某小区物业费4.8元/㎡·月，住宅才3.2元。这些细节加起来，就能看出房子是不是商住两用。