用房子抵押贷款的话，银行会先评估房子价值，然后贷出大部分钱给你，剩下的押在银行那。你每月要还的利息是按贷款总额乘以月利率算的，比如利率4.9%的话，100万贷款每月利息就是4083块。本金分30年还，每个月还的本金差不多，但利息会慢慢少。比如30年总利息大概要还150万左右，总还款额250万。月供由两部分组成，前期利息多本金少，后期本金多利息少。比如第一个月还4083利息+3329本金，一个月还3329利息+4083本金。

为啥是这个算法呢？因为银行要收利息覆盖风险，同时本金分期还避免一次性还款压力。根据央行前年数据，商业房贷平均利率4.9%，30年等额本息月供公式是[（贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数)÷((1+月利率)^还款月数-1)]。比如100万贷款，月利率4.9%÷12=0.4083%，30年360个月，算下来月供5463块，总利息150万。提前还款的话要交违约金，比如还了5年再还，违约金是剩余本金1%。这个算法公平吗？前期利息多是因为银行要覆盖初期资金成本，后期本金多是因为剩余本金减少导致利息递减。所以月供前半段压力小，后半段压力大，但总利息固定。比如现在很多年轻人选20年贷款，总利息比30年少30万，但月供多1000块。银行也喜欢这样，因为前期收的利息多，风险也小些。