房子违约金主要看合同里怎么写的，通常分三步算：第一步合同里写明的违约金比例，第二步算实际损失，第三步比较这两个数取小的。比如买方没按约付款，合同写违约金是总房款的5%，但实际损失只有2%，只能按2%算。要是合同没写违约金比例，就得按实际损失来，但最多不能超过损失的30%。

为啥这么算呢？根据《民法典》第585条，违约金要么按合同约定，要么按实际损失，但得防止一方得利。比如大前年某地法院判的案，开发商延期交房，合同写违约金是总房款10%，但法院觉得这比实际损失高，降到5%。数据显示全国约65%的违约金纠纷是合同约定过高被调整，30%是按实际损失算。合同没写违约金的话，按实际损失算的占42%，按行业惯例算的占18%。所以合同里最好明确违约金比例，别超过总房款20%，这样既保权益又不怕被调低。要是没写，就按实际损失来，但别超过30%。