房屋残值就像手机用久了会贬值一样，是房子还能卖多少钱。残值率就是剩下的价值占原价的百分比。比如新房子残值率100%，用了20年可能变成70%，50年可能只剩30%。计算方法要看房龄、结构、地段这些因素，不是随便猜的。

因为房子会老化损坏，所以残值率会逐年降低。根据市场数据，房龄每增加10年，残值率下降约5%。比如100万的房子，30年房龄残值率50%就是50万，50年房龄30%就是30万。还要看有没有大修过，比如换了新电梯可能涨5%，严重漏水可能跌10%。比如北京有套80年房龄的老楼，原价500万，现在残值率35%就是175万。所以得找专业评估公司看清楚，不能光看年份。