最近方恒偶寓的二手房价格有点儿魔幻，同一栋楼去年卖9万8现在跌到8万5，中介说现在带看的人比签约的多三成。这事儿得从两方面看，既要看小区自身问题，也要看大环境变化。

先说小区自身问题。方恒偶寓是2018年左右交付的次新房，当年单价8万2刚上市就涨到9万5，现在五年房龄让价格跌回原价。更关键的是，前年小区里挂出来200多套房源，比同期新增的100多套多出一倍。现在中介朋友圈天天发房源，但带看量反而少了，这挺矛盾的。根据链家数据，去年1-5月小区平均带看量是每月12组，比前年同期少4组，说明买方在观望。

再说说大环境变化。前年北京市二手房指导价政策调整，方恒偶寓所在的海淀区突然取消限价，导致周边小区价格出现分化。比如隔壁的当代城市家园前年涨了8%，但方恒偶寓却跌了5%。更扎心的是，小区东边规划了地铁15号线站点，但去年5月才实质性动工，买方担心等地铁建成黄花菜都凉了。根据住建局数据，海淀区去年上半年二手房成交周期从45天拉长到68天，说明整个市场在调整期。

现在的情况是小区自身供过于求，加上地铁延期和周边配套兑现慢，导致买方都在等更便宜的价格。不过要提醒的是，去年6月北京市突然出台“认房不认贷”政策，可能让市场出现小反弹，但方恒偶寓这种房龄较长的次新房，短期内想涨回来可能性不大。现在中介都在赌年底冲量，但能不能成功还得看政策落地速度。