昆山臻望花园的楼面价就是拿地时收的每平方米地价钱。这个小区现在卖每平两万二，但拿地时地价才八千多。因为位置好周边有地铁和学校，开发商赚差价空间大。要记住楼面价和房价不是一回事，就像买矿泉水成本五毛卖两块，中间差价叫利润。

为什么这个答案这样说的呢？首先得看前年昆山土地拍卖数据，臻望花园地块拍出8320元每平，比周边成熟板块低15%。开发商用低价拿地后，加建商业体和精装修，成本涨到1万3。现在周边二手房均价2万8，新房卖2万2主要是冲着地铁口和学区。这里有个关键点：楼面价低不等于房子差，就像矿泉水成本低但能卖高价。但要注意，如果楼面价比周边高30%以上，可能要警惕开发商暴利。比如昆山某楼盘楼面价1万5，结果卖3万5，烂尾了。所以现在臻望花园这个价格，既符合成本又留了利润空间，属于正常操作。不过要是哪天地价涨到1万2，开发商可能就要涨价到2万5了，这就是楼面价影响房价的证据。