抵押写字楼要卖得掉得快，得先理清抵押和贷款的关系。简单说就是抵押给银行的写字楼，想转手得先解决抵押问题。要么自己还清贷款赎回产权，要么找接盘方一起还贷。现在银行对抵押物评估挺严的，得看租金收益和地段，像北京国贸那块地段的写字楼，抵押率能到60%以上，但实际能贷到70%的很少见。

为啥得先解决抵押问题？因为银行是第一还款责任人，没还清贷款谁敢接手？数据显示前年全国写字楼抵押交易中，有43%的案例因无法解决抵押问题失败。比如上海静安寺某项目，抵押给建行1.2亿，想卖得先补足2000万窟窿。现在银行收严了，像广州天河区要求抵押率超过65%的不能新增贷款，所以卖方得先找有资金实力的合作方，或者把抵押权转让给新买家。像深圳南山区有个案例，开发商用30%保证金换银行同意过户，这样既保住产权又解决抵押，以原价8折成交。现在市场流动性差，有抵押的写字楼就像带锁的箱子，得先开锁才能卖出去。