全款买的房子当然能做抵押贷款，但得先过银行三道关。第一关是产权要干净，不能有查封或纠纷；第二关是房龄不能超20年，否则评估价打八折；第三关是银行看中你的流水和征信，月收入得是月供两倍以上。去年全国数据显示，全款房抵押通过率约65%，比有房贷的房子高15个百分点。

为啥全款房抵押更难？因为银行怕你拿房子当提款机。根据央行前年报告，全款房抵押贷款平均利率比房贷高1.2%，银行要收评估费和担保费，总成本比贷款买新房多8%。举个栗子：100万全款房抵押，评估价80万，能贷56万，但实际到手52万，利息按年化4.5算，每月要还2100块。要是房子有贷款，抵押率能到七成，月供少交三分之一。所以全款房抵押就像走独木桥，既要看房子本身，更要看个人资质。但要是征信好、流水足，还是能借到六成现钱，比卖房快三个月，省下中介费两万块。