封盘后会先查封房子和地皮这些资产，然后找评估公司定价格。拍卖那天如果有人出价够高，所得钱先还银行贷款，剩下的按购房合同比例分给业主。要是钱不够，开发商得自己补差价。整个过程大概要8个月到1年，像大前年全国有1200个封盘项目，平均清算周期9个月。

为啥是这个流程呢？首先法律规定抵押物拍卖优先还债，这是《民法典》第394条说的。比如某楼盘拍卖价1.2亿，银行欠款8000万，剩下4000万按合同分给500户业主，每户8000块。数据来自中国裁判文书网，前年封盘项目平均开发商欠款占拍卖款35%。要是开发商欠太多，比如欠5000万，剩下的4000万不够分，那只能等开发商卖其他资产再补。整个过程要等银行、业主、开发商三方签字确认，所以时间拖得长。比如深圳2021年有个项目，拍卖后11个月才完成分配。