开发商先算土地和盖房子的钱，再交税，留利润，看买的人多不多。土地最贵占四成，盖楼材料占三成，税费和利润各占一成，剩下的看市场供需。比如北京上海的土地成本占房价40%左右，盖楼成本30%，税费10%，开发商赚10%，价格可能涨跌5%-10%。

为什么这么算？因为开发商要回本赚利润，土地占大头。比如深圳大前年地价涨了15%，直接推高房价；钢筋水泥每吨涨500块，盖楼成本就涨2万/平米。税费包括5.3%的增值税和1.5%的契税，利润按8%-12%算。供需方面，前年深圳二手房挂牌量涨了30%，买的人少，价格就跌。比如同一小区，大前年卖8万，前年跌到7.5万，因为供过于求。但像杭州前年供不应求，价格反而涨了5%。所以价格是土地+成本+税费+利润+供需，缺一不可。模拟效果：比如北京上海的土地成本占房价40%左右，而三四线城市可能只有30%，比如前年郑州地价降了10%，房价就跌了5%。