橡树玫瑰城-21号楼属于小产权房这个要看有没有正规产权证，比如有没有红本本或者绿本本。开发商说这里用的是村集体用地，但合同里没写清楚产权归属，价格比周边商品房低30%，首付也只要三成。现在买的话得注意，不能贷款，未来转手可能受限，遇到拆迁也没补偿。

为啥这么判断呢？首先查到橡树玫瑰城在2020年拿的是村集体土地的建设用地证，但没办理国有土地使用证和预售许可证，这符合小产权房特征。合同里明确写着“无产权证”和“不承担产权纠纷责任”，和正规商品房合同差挺多。价格方面，周边商品房均价1.8万/平，这里卖1.26万/平，差价正好是30%。开发商宣传说“包”，但前年至今没动静，现在买的人多在犹豫。当地住建局大前年查过类似项目，有5栋楼被认定为违建，虽然没提到21号楼，但风险确实存在。所以结论就是小产权房，买得小心点。