永乐网苑房价5-6万每平，比市区低但比周边新盘高。位置在通州，地铁8号线和商业配套完善，但学区一般。周边二手房价4.8-5.2万，新盘6万起，所以现在买二手性价比不错。

为什么这么讲呢？先看通州均价5.2万，永乐网苑5.5万，比全区高3000。地铁8号线直达国贸，但学区只有次级小学，比东城区差两档。周边有万达广场和永辉超市，但商业成熟度不如朝阳大悦城。二手房源多在2015-2020年建成，得房率75%，比新建盘低5个百分点。最近三个月成交价涨了8%，但挂牌量只增了3%，说明买方议价空间缩小。比如某套89平四居，总价485万，单价5.5万，比周边同户型低2%。不过得注意，通州限购比朝阳宽松，外地人可买，但贷款首付要35%。总体说这位置适合自住，投资要看长期规划。