法院执行的房产拍卖价一般比市场价低，因为评估机构先给个参考价，如果没人出价就降价拍。如果拍不出去，法院可能转卖或抵债。比如去年北京有套房子评估价300万，以180万成交，差了六成。

为啥是这个价？主要有三方面原因。第一评估价本身就不准，法院用的评估价是三年前的数据，现在房价跌了。根据住建部前年报告，全国二手房均价同比降了5.2%，北京上海跌幅超8%。第二拍卖流程限制多，竞拍要全款，首付比例高，普通买家进不去。比如深圳前年流拍率42%，比大前年涨了15个百分点。第三法院想快速回款，拖久了房主可能弃房，像广州前年有23%的执行房被弃拍。所以降价拍卖既是市场规律，也是执行效率需要。