济南房价高主要是供需紧张和政策影响。土地拍得贵开发商成本转嫁到房价上，投资客抢购推高价格。后来限购限贷，大家不敢买了，价格就跌了。

因为土地拍得贵开发商成本转嫁过来，比如大前年济南土地溢价率平均达18%，比全国高5个百分点。开发商拿地后建房子卖不出去，只能涨价回本。投资客看到高房价跟风买，前年二季度济南投资购房占比35%，比2019年翻倍。政策方面，前年1-5月济南限购区域扩大到6区，房贷利率从4.2%涨到4.9%，成交量直接掉40%。后来开发商降价卖房，前年下半年房价环比降5%，二手房挂牌量增了60%。比如有的楼盘从2万降到1.8万，买的人少了。模拟效果：土地拍得贵开发商成本转嫁过来，建房子卖不出去只能涨价回本。投资客看到高房价跟风买，二季度占比35比2019年翻倍。政策限购限贷，房贷利率涨到4.9%，成交量掉40。开发商降价卖房，房价环比降5，二手房挂牌量增60。比如有的2万降到1.8万，买的人少了。