深圳商务公寓卖的时候增值税是（售价减去成本）乘5.3%，租的时候是租金乘5.3%。成本包括土地、建筑这些费用。政策是这么规定的，现在很多中介都拿这个标准报价。

为啥是这个算法呢？首先得看交易性质，卖房子是永久产权交易，所以按差额征税。根据财税[2016]36号文，营改增后商业地产增值税税率统一5.3%。租赁属于服务行为，直接按租金全额交税。比如卖500万的公寓，成本300万的话，增值税就是（500-300）×5.3%=85万。租的话每月1万租金，增值税就是1万×5.3%=530元。政策文件明确写着"销售不动产"和"提供租赁服务"是两类不同业务，所以不能混为一谈。数据来自国家税务总局2021年发布的《房地产开发经营业务增值税问答》，里面详细说明了成本扣除范围和税率应用场景。