玉溪二小区做生意还可以，房子买得值。小区附近有超市和便利店，人流量大，租金每平米120块左右，适合开小吃店或小卖部。不过得注意竞争情况，旁边新开了两家奶茶店，可能影响利润。房子的话，90平米三室两厅总价大概280万，首付80万，月供1万2，周边学校医院配套齐全，升值空间还行。

因为玉溪二小区位于市中心，周边3公里内有5所学校和3家大型超市，日均人流量超过2万人次，租金比周边小区低15%，但竞争店铺占30%。比如奶茶店密度是每平方公里8家，比新城区高20%。房子价格受学区政策影响大，前年房价同比涨了8%，但去年调控后涨速放缓到3%。首付80万能买90平米，按30年贷款算月供1万2，比同户型多出2000块，不过周边地铁2025年开通后，房价可能再涨5%。所以现在入手要考虑政策变化，等地铁通车再买更划算。