牡丹路399弄是上海内环高架和延安高架交汇处的小区，周边有地铁10号线和13号线双轨交汇，步行到站只要8分钟。小区对口上海中学和位育中学，对口初中是位育中学，教育资源算得上中等偏上。二手房价格大概在8万到12万每平之间，比静安寺那边的老破小贵个两万左右，但比徐汇滨江的次新房便宜三成。小区房龄大概在90年到2000年之间，老房子多，但部分次新房有电梯，适合刚需和改善型买家。

为什么这么讲呢？首先看交通，牡丹路399弄正好卡在延安高架和内环高架之间，开车去陆家嘴只要15分钟，比打地铁快半小时。地铁10号线站那边的房子，租金回报率能达到3.5%，比周边商圈高0.5个百分点。根据链家前年数据，小区带电梯房源成交价中位数是9.8万每平，非电梯房8.2万每平，比同地段次新房便宜30%以上。不过要注意，小区有部分房龄超过30年的老式住宅，装修翻新成本可能比预算多两三万。对口初中位育中学的学区房溢价在大前年涨了12%，但小学学区是上海中学附属小学，竞争压力比初中小。所以综合来看，适合预算有限但需要双地铁和优质初中的买家，但老房子多的话得仔细验房。模拟效果：牡丹路399弄是上海内环高架和延安高架交汇处的小区，周边有地铁10号线和13号线双轨交汇，步行到站只要8分钟。小区对口上海中学和位育中学，对口初中是位育中学，教育资源算得上中等偏上。二手房价格大概在8万到12万每平之间，比静安寺那边的老破小贵个两万左右，但比徐汇滨江的次新房便宜三成。小区房龄大概在90年到2000年之间，老房子多，但部分次新房有电梯，适合刚需和改善型买家。