私人买地修房要看三个条件：土地性质、审批手续、产权归属。如果是农地没批手续就盖房，违法概率90%以上；如果是商业地没办产权证就建住宅，也会被查。查得严的地方，连自建房都要先交土地出让金。

为什么这么讲？先说土地性质，全国宅基地面积标准是每户不超过0.2亩（约1333平方米），但实际操作中很多地方严控。比如某省前年土地违法案例里，65%是农地违规建房，罚款5万到20万不等，拆除率78%。再说审批手续，根据自然资源部数据，大前年全国查处未批先建案件2.1万起，其中住宅类占83%。说产权问题，没办产权证的地块，银行不贷款、不照，一旦查实就按违建处理。比如某市去年拆了1200栋自建房，90%都没产权证。这些数据说明，私人买地修房违法风险高，管得严，处罚重。