捂盘就是开发商不赶紧卖房，讲盘就是经纪人跟客户聊天说房。开发商捂着不卖，让房子看起来少，客户觉得好抢，价格就涨。经纪人讲盘时得编故事，说这房子抢手、位置好、升值快，其实都是开发商让他说这么说的。

开发商捂盘主要有三原因。第一，大前年全国新房库存去化周期是23个月，比合理水平多出7个月，多出来的房子就是捂着的。第二，讲盘能拉高客户预期，某机构统计显示捂盘区域讲盘后成交价平均涨8.3%。第三，开发商现在卖房像卖白菜，讲盘就是给白菜贴金。比如北京某楼盘捂了半年，讲盘说周边有地铁规划，结果后来规划推迟了，客户才明白房子没想象中好。经纪人得记住开发商捂盘时，讲盘内容80%是假话，20%是真话，客户要问清公示文件，别被讲盘带偏。