观澜公馆是刚需盘，价格低，配套成熟；观澜学府是改善盘，价格高，配套新。

因为观澜公馆是刚需盘，均价1.2万左右，首付30万就能上车，地铁和学校都在旁边，适合年轻人买。观澜学府是改善盘，均价1.8万，首付54万，周边有商业综合体和公园，适合有孩子的家庭。数据显示观澜公馆前年去化率85%，而观澜学府去化率只有45%，说明刚需客户更实在，改善客户挑三拣四。不过观澜学府有精装修，电梯房多，虽然单价高但总价比公馆多出200万左右，得看买家能不能接受。现在市场行情不好，公馆经常有特价房，学府则要等开发商返点。预算有限买公馆，追求品质选学府，但学府得等交付后周边配套完善了才划算。