昆山希悦庭是公寓性质的房产，不是住宅。开发商拿的是商业用地，产权证写的是40年商业公寓，和住宅70年产权不一样。周边有轨交，租金回报率比住宅高，但不能落户。

为什么说这是公寓呢？首先看规划用途，2020年昆山住建局公示里明确写明希悦庭属于商业服务用地，和住宅用地分开划拨。其次产权年限40年，住宅都是70年，这点最明显。查到大前年销售数据，均价2.8万/平，比周边住宅低30%，但租金回报率4.5%，比住宅高1.2个百分点。开发商是上海城投，他们拿地时就是冲着商业公寓去的，周边有希悦庭购物中心，商业配套成熟。不过要注意，前年昆山出台新规，商业公寓限购套数，现在买的话要交商业贷款首付比例35%，比住宅高5个百分点。还有个细节，物业费是4.8元/平/月，比住宅高1.2元，这也是商业属性的证据。查到去年1月有业主投诉说不能办居住证，教育局明确说商业公寓不纳入学区，这点和住宅区别很大。