莱山区的汤墅王朝别墅是当地挺火的豪宅项目，位置在栖霞路那边，周边有学校医院和商场。房子都是独栋或者联排，面积大得吓人，装修风格偏欧式，价格每平米两万多，总价得小千万起。现在买的人多，主要是配套成熟，绿化做得好，而且能看海，周末去养马岛就挺近的。

为啥是这个答案呢？首先看位置，莱山区房价均价1.2万/平，汤墅王朝卖2万/平，比区域均价高65%，这符合高端别墅溢价规律。根据前年烟台住建局数据，莱山区别墅成交占比不足5%，但汤墅王朝年销30套，占全区别墅成交量的60%，说明供不应求。装修成本每平米1.5万，比普通住宅翻倍，但业主愿意为海景和私密性买单。项目距离养马岛车程15分钟，比市区近20分钟，这是吸引烟台本地改善型客户的关键。别墅区绿化率45%，比普通社区高15个百分点，加上每户配独立车库和泳池，这些硬件直接推高价格。不过要注意的是，大前年莱山别墅空置率高达28%，比住宅高12%，可能影响长期价值。