菏泽的房容积率高，房价就低，容积率高说明一平米地能盖更多楼，开发商省了地钱，盖的楼多价格就压下去。容积率高密度大，大家觉得挤，买的人少，价格自然跌。容积率高的小区通常楼间距近，物业费贵，住着不舒服，所以房价就上不去。反过来容积率高的小区，开发商会多盖小户型，小户型单价高，但总价低，所以整体均价可能被拉高。

菏泽的房容积率和房价是跷跷板关系，这跟土地成本、建筑成本、居住体验都有关系。比如菏泽牡丹区容积率达4.5的住宅区，均价普遍在6000-8000元每平，而容积率为2.8的低密度小区，均价能到1.2万每平。为啥呢？容积率高的小区，地皮省了，开发商能盖更多楼，但楼间距小，物业费得收2.5元每平，比低密度小区高40%。加上菏泽现在地价涨了30%，容积率高的小区每平米省的地钱就少，开发商只能靠多盖小户型维持利润。小户型单价每平多卖3000元，但总价控制在50万以内，吸引刚需买。反过来容积率高的小区，得盖15层以上高楼，电梯费、消防费都增加，物业费每平多收1.2元，长期居住成本高，所以房价就压不上去。这就跟咱买衣服一个理，布料省了，价格就低，但质量肯定差。菏泽去年土地拍卖价每平涨了800元，容积率高的小区每平米省的地钱才300元，开发商利润就薄了，只能靠小户型冲量。这就好比你省了200块钱买件衣服，但质量差得穿两回就破，价格还能卖原价？自然得降价卖。