自己盖房子自己卖叫自营自建项目。算营业税要拿售价减去盖房花的钱，剩下的钱按5%交税。比如盖房花100万卖150万，就交（150-100）5%=25万税。卖的时候要收发票，买方给钱的同时扣税。

为啥这样算呢？因为政策规定自己建房卖不算销售行为，但得交税。以前国税发[2006]8号文件写着，自建房屋销售按差额5%征营业税。现在虽然营改增了，但历史问题还是按老规矩处理。比如某开发商2015年自营自建，当年售价2000万，成本1200万，实际交税（2000-1200）5%=40万。要是成本更高，比如1500万，税就少交（2000-1500）5%=25万。所以成本越低，交的税越多。