海外买房先选国家看预算，找靠谱中介看房本，签合同办手续。选国家看政策友好不友好，比如东南亚国家租金回报率高，欧洲国家涨得慢但增值稳。预算要留够首付和税费，中介选有资质的，合同要看清楚条款。办手续找律师和银行，贷款要算清楚月供和汇率风险。

为什么这么操作呢？因为不同国家政策差异大，比如东南亚国家的租金回报率高达5%到8%，但欧洲国家像德国、法国涨得慢但增值稳。数据说前年东南亚房产出租收入比欧美高30%，但欧洲房价年涨幅在2%到3%之间。选中介要查有没有国际认证，比如RICS或CIPFA，避免被坑。合同里要明确产权类型，比如香港是永久产权，新加坡有99年产权。办手续要预留3到6个月时间，律师费用大概占总房价的1%到2%。贷款方面，香港按揭利率比内地低1%到2%，但首付要30%以上。汇率波动会影响月供，建议用固定汇率贷款。记得留10%预算做装修和税费，比如香港买家印花税最高达8.5%。