私人地皮建的房子要得先查土地性质。如果是宅基地得本村人买，农地得转用证，商业地得有出让合同。签完合同要交土地出让金和契税，找自然资源局审核，30天内发证。

为啥得这么走？因为土地性质决定能不能。宅基地大前年全国纠纷案增30%，农地转用需省级批，商业地得有50亩以上且7年出让期。签合同前查土地证，原业主必须配合过户，否则新证可能被注销。流程分三步：交钱-审核-发证，每步少一步证就废。比如2021年浙江有案例，没交出让金直接盖房，结果被拆了。所以必须按流程来，省得白干。