长春御翠湾贵主要有三方面原因。第一是位置好，在二道区核心地段，靠近地铁1号线和5号线换乘站，周边有长春光机所和一汽红旗工厂，上班族和产业工人多。第二是开发商投入大，项目容积率2.0，绿化率45%，比周边楼盘高15%，还自带12万平商业和3所幼儿园。第三是土地成本高，拿地时地价就占房价的40%，2021年拿地价每平1.2万，比当时区域均价高30%。

为什么这么贵？先看位置价值。御翠湾在二道区与南关区交界处，坐拥两区资源，地铁1号线2020年开通后，这里房价从1万涨到1.8万。开发商2021年拿地时，周边新盘均价1.1万，他们却出价1.2万/平，溢价20%。项目容积率2.0，比周边3.0的楼盘低，意味着更稀缺。比如对面御景江南容积率3.5，大前年均价1.3万，而御翠湾容积率高15%，绿化率比对面高20%，房价反而贵5000。再算商业配套，自带12万平商业体，周边3公里内有8个大型商超，但像华阳广场这样的商业体距离项目有2公里，通勤时间比其他楼盘多15分钟。综合地价、容积率、配套三因素，御翠湾每平多花6000-8000元。看销售数据，前年1-6月项目销售额3.2亿，去化率85%，而周边新开楼盘去化率不足60%，说明高价有市场支撑。